Leyes de equidad de préstamos
Características de los préstamos abusivos
Folletos sobre préstamos leoninos
Putting Your House on the Loan Line is Risky Business - inglés
Utilizar su hogar como garantía para un préstamo es riesgoso - español
Don't Fall Prey of Predatory Lending - inglés
No sea víctima de préstamos leoninos - español
Datos sobre préstamos leoninos - preparados por la Fiscal General de Illinois, Lisa Madigan
HUD: Préstamos leoninos
Principales hechos en la historia de la equidad de préstamos
Guía de equidad de préstamos: es un recurso integral de información sobre leyes, regulaciones, políticas y prácticas que hacen a la esencia de la equidad de préstamos elaborado por el estudio jurídico Fried, Frank, Harris, Shriver y Jacobson. Contiene más de 600 páginas de texto y más de 500 páginas de apéndices. La guía de equidad de préstamos cubre áreas clave como:
- Prácticas de préstamos que pueden violar la FHA o la ECOA
- Pasos a seguir por los prestamistas para mejorar el cumplimiento de las leyes de equidad de préstamos
- Enfrentar una investigación o evaluación sobre equidad de préstamo
- Cómo afecta el caso Chevy Chase las decisiones de comercialización y ampliación
- Cómo afecta la CRA la capacidad de un banco o fondo de ahorros de fusionarse, adquirir o asumir nuevas actividades
Preguntas frecuentes sobre préstamos leoninos
¿Qué son los préstamos leoninos?
Comúnmente se hace referencia a la Ley Préstamos de Alto Riesgo para Viviendas (la "Ley") [815 ILCS 137] como la ley de préstamos leoninos de Illinois. El término "préstamo leonino" no se encuentra expresamente definido en la ley de Illinois, pero hace referencia a una serie taxativa de prácticas que se encuentran prohibidas para los agentes y prestamistas hipotecarios autorizados en el Estado de conformidad con la Ley. Asimismo, toda persona que viole a sabiendas la Ley incurre también en una práctica ilícita de conformidad con la Ley de Prácticas Comerciales Engañosas y Fraudulentas [815 ILCS 505/2Z]
¿Qué es un préstamo de alto riesgo para vivienda?
El Artículo 10 de la Ley define a los préstamos de alto riesgo para vivienda. Un préstamo de alto riesgo para vivienda consiste en un préstamo de refinanciación del valor neto de un inmueble que excede la tasa anual porcentual (APR) en más del 6% sobre la hipoteca en primer grado (o en más del 8% sobre la hipoteca en segundo grado) respecto del rendimiento de títulos públicos comparables del Tesoro de los Estados Unidos al día 15 del mes anterior, o los puntos y aranceles totales que debe abonar el consumidor a la fecha de cierre o con anterioridad excederán el 5% del monto total del préstamo o $800 (ajustados anualmente por el índice de precios al consumidor), el monto que sea mayor.
Ejemplo: un préstamo de alto riesgo para vivienda tiene lugar cuando un consumidor refinancia una hipoteca en primer grado del 10,50% o una hipoteca en segundo grado del 12,50% (sujeto a una tasa comparable del Tesoro de los Estados Unidos del 4%), o cuando un consumidor refinancia una hipoteca en primer o segundo grado por un monto de $100.000 que incluye $5.500 (5,5%) en puntos y aranceles que debe abonar el consumidor.
¿Cómo puedo darme cuenta si obtuve un préstamo leonino?
Si su préstamo coincide con la definición de préstamo de alto riesgo para vivienda y su préstamo fue objeto de una o más prácticas de préstamos leoninos de conformidad con la Ley, es posible entonces que usted haya obtenido un préstamo leonino. De conformidad con el Artículo 80 de la Ley, ningún prestamista debe otorgar un préstamo de alto riesgo para vivienda que establezca aranceles por mora salvo en las siguientes circunstancias:
- El pago vencido no excede el 5% del monto total;
- El arancel por mora sólo debe aplicarse a pagos en mora de 15 días o más;
- El arancel por mora no puede aplicarse más de una vez respecto del mismo monto;
- El arancel por mora que el prestamista haya cobrado debe ser reembolsado si el prestatario puede probar que ha realizado el pago en término;
- El prestamista debe considerar como fecha de pago el día hábil en que haya recibido dicho pago. Esto incluye los pagos recibidos por el prestador del servicio, el representante del prestamista o en la dirección informada al prestatario por el prestamista, o el representante del prestamista a fines del pago.
Ejemplo: un pago estipulado de $1.000 para un prestatario vence el 1 de cada mes. Si se exige al prestatario el pago de un arancel por mora de $60 o del 6% sobre el monto el día 10 del mes y luego se le aplica un nuevo arancel por mora el día 20 del mismo mes, es posible que ello implique una violación al Artículo 80 de la Ley de Préstamos de Alto Riesgo para Viviendas.
Mi agente hipotecario me ofreció una tasa de interés o aranceles por un préstamo más altos que los anunciados, ¿es esto un préstamo leonino?
Las hipotecas convencionales se conocen como préstamos "A" y generalmente ofrecen una tasa de interés más baja e incluyen menos pagos "globales", penalidades por cancelación anticipada u otras características. Las hipotecas con primas especiales permiten a los prestatarios de bajos ingresos o mala calificación crediticia acceder al financiamiento de una vivienda. Se los conoce como préstamos "B," "C," o "D" y normalmente tienen tasas de interés y aranceles más altos. Muchos prestamistas de préstamos con primas especiales son negocios legítimos que procuran brindar acceso a créditos a personas de bajos ingresos o historiales crediticios desventajosos. Pregunta siempre al prestamista si usted resulta elegible para el otorgamiento de una hipoteca convencional antes de acordar un préstamo hipotecario con primas especiales.
Ejemplo: el prestamista otorga un préstamo de alto riesgo para vivienda y le ofrece un préstamo con primas especiales a una tasa de interés del 8% a sabiendas de que usted resulta elegible para obtener un préstamo convencional a una tasa de interés inferior al 7%. Si el agente o prestamista otorga un préstamo de alto riesgo para vivienda y no actúa de buena fe respecto del consumidor, es probable que esté incurriendo en una violación al Artículo 25 de la Ley.
Soy un ciudadano de edad avanzada, ¿debe refinanciarme a mi edad una compañía hipotecaria? ¿Es esto un préstamo leonino?
Si el prestamista ofrece condiciones menos favorables (mayores montos de depósito, fechas de vencimiento más breves sobre préstamos, tasas de interés más altas, o sub-tasaciones de un inmueble) en un crédito financiero destinado a la compra o mejora de una vivienda con motivo de la edad del consumidor, el prestamista se encuentra en violación de la Ley de Derechos Humanos de Illinois [775 ILCS 5/4-101].
Ejemplo: un individuo de 65 años de edad solicita un préstamo hipotecario a 30 años y se le ofrece un préstamo a sólo 15 años porque el agente dice que el prestamista quiere asegurarse de que el consumidor vivirá para pagar el préstamo. Este ejemplo puede constituir una violación a la Ley de Derechos Humanos de Illinois [775 ILCS 5/4-101].
Durante la refinanciación el tasador infló el valor de mi casa, ¿es esto legal?
Si el tasador, a pedido del agente, infla el valor del inmueble para que el agente otorgue el préstamo, el tasador no estaría ejerciendo un juicio de valor independiente e incurriría en una violación a las Normas Únicas sobre Prácticas Profesionales de Tasación federales (USPAP) y la Ley de Autorizaciones para Tasaciones Inmobiliarias del año 2002 [225 ILCS 458]. Asimismo, si el agente retribuye al tasador con el propósito de influir su juicio, entonces el agente incurre en una violando al Artículo 2-4(g) de la Ley de Autorizaciones de Hipotecas Residenciales del año 1987 [205 ILCS 635].
Ejemplo: el agente sabe que el prestamista no refinanciará el préstamo del propietario del inmueble porque el valor de tasación de la casa es muy bajo. El agente envía al tasador a valuar la casa habiendo acordado de antemano un valor más alto que el valor de mercado con el fin de formalizar la operación con el prestamista y retribuye al tasador por haber realizado la tasación por el monto acordado. Este ejemplo puede constituir una violación a las Normas Únicas sobre Prácticas Profesionales de Tasación del año 2002, la Ley de Autorizaciones para Tasaciones Inmobiliarias de 2002 o la Ley de Autorizaciones de Hipotecas Residenciales de 1987.
La compañía hipotecaria sabía que yo no podía afrontar este préstamo, pero otorgó el préstamo de todos modos. ¿Es esto un préstamo predatorio?
Si el agente otorgó un préstamo de alto riesgo de vivienda y al momento del cierre de la operación consideraba que el prestatario no sería capaz de hacer los pagos estipulados para la cancelación de la obligación; en dicho caso el agente no debe permitir el cierre de la operación si el préstamo supera el 50% del ingreso bruto mensual del prestatario. Dicha práctica implica una violación al Artículo 15 de la Ley. Las instituciones financieras (de conformidad con las normas del Estado de Illinois) deben tener motivos suficientes para considerar que, respecto de la refinanciación de un préstamo, la persona será capaz de efectuar los pagos estipulados de conformidad con la Ley de Equidad de Préstamos de Illinois [815 ILCS 120]. Cuando una institución financiera no pueda establecer dichas circunstancias y proceda a otorgar el préstamo, se considerará que existe una "dilución de capital" ilícita de conformidad con el Artículo 2 de la Ley de Equidad de Préstamos de Illinois.
Ejemplo: un prestatario con un ingreso mensual bruto de $1.000 obtiene un préstamo de alto riesgo para vivienda a tasa variable por un monto mensual de $500 (tasa de interés inicial más baja) que comprende el capital, intereses, impuestos, seguros y determinaciones, pero con el primer ajuste de tasa supera los $500 mensuales estipulados. Este ejemplo puede constituir una violación al Artículo 15 de la Ley de Préstamos de Alto Riesgo para Viviendas.
La compañía hipotecaria no verificó mis ingresos. ¿Es esto un préstamo leonino?
Si el agente otorga un préstamo de alto riesgo para vivienda y no verifica su capacidad para cancelar el préstamo mediante una declaración jurada de ingresos y gastos, declaración de impuestos, recibo de sueldo, estados contables u otros medios prudentes, o mediante el informe crediticio del prestatario, puede entonces que se esté ante una violación al Artículo 20 de la Ley de Préstamos de Alto Riesgo para Viviendas.
No sabía que mi hipoteca contemplaba una penalidad por cancelación anticipada. ¿Es esto una violación a la Ley?
Si un prestamista otorga un préstamo de alto riesgo para vivienda, que no se encuentra sujeta a la Ley federal de Protección del Valor de Inmuebles [ver 12 CFR 226.32(d)(7)] que contempla penalidades por pagos realizados luego del vencimiento del período de 36 meses posterior a la fecha de otorgamiento del préstamo o superior al 3% durante los primeros 12 meses, 2% en 12 meses posteriores o 1% durante 12 meses siguientes, dicha práctica representa una violación al Artículo 30 de la Ley de Préstamos de Alto Riesgo para Viviendas. Asimismo, de conformidad con la Ley de Intereses [815 ILCS 205/4], cuando la tasa de interés supera el 8% anual respecto de un préstamo garantizado por hipoteca sobre un inmueble residencial de Illinois, el prestamista con autorización del Estado incurrirá en una actividad ilícita cuando imponga una penalidad u otro tipo de sanción por cancelación anticipada (Nota: esta disposición rige también para hipotecas con tasa ajustada a partir del 01/07/03).
Ejemplo: si un consumidor obtiene un préstamo de alto riesgo para vivienda por $100.000 el 1 de enero de 2004 y se le recarga un 4% o $4.000 sobre el monto total del préstamo en carácter de penalidad por cancelación anticipada dentro de los primeros 12 meses posteriores a la fecha de otorgamiento del préstamo, estaría incurriendo en una violación al Artículo 30 de la Ley de Préstamos de Alto Riesgo para Viviendas.
No recibí una copia de los papeles que firmé cuando obtuve el préstamo o el agente cometió muchos errores en los documentos de cierre de la operación. ¿Es esto legal?
Si no recibió una copia de los papeles firmados al momento del cierre, ya sea directamente de un prestamista autorizado por OBRE o el representante del prestamista, el prestamista se encuentra en violación del Artículo 1050 1050.1150 del Reglamento de la Ley de Autorizaciones de Hipotecas Residenciales de 1987 [38 Ill. Código Administrativo 1050.1150]. El consumidor puede presentar un reclamo ante OBRE denunciando a un prestamista autorizado para otorgar hipotecas residenciales en Illinois. Las compañías de títulos de propiedad se encuentran bajo la jurisdicción del Departamento de Instituciones Financieras (DFI). Usted puede presentar un reclamo ante el DFI contra el agente. OBRE o el DFI evaluarán la retención de documentos de cierre de la operación o los errores encontrados en ellos.
Ejemplo: el consumidor va a cerrar una operación a la oficina del agente y no se encuentran presentes al momento del cierre ni el agente hipotecario autorizado de OBRE ni el prestamista, y el agente no entrega al consumidor el paquete de papeles de cierre firmados al concluir la operación o le entrega documentos que contienen errores. Este ejemplo puede constituir una violación al Reglamento de la Ley de Autorizaciones de Hipotecas Residenciales de 1987.
Mi agente hipotecario no aplicó al cierre de mi operación de préstamo la tasa de interés u otras condiciones prometidas en el documento de Presunción de buena fe. ¿Es esto un incumplimiento?
Conforme a la Ley federal de Procedimientos Inmobiliarios (RESPA) y el Reglamento X [24 CFR 3500.7], los prestamistas deben ofrecer a todos los solicitante de préstamos hipotecarios federales un Presunción de buena fe (GFE) respecto del monto o nivel de gastos por servicio de cierre que el prestatario probablemente incurrirá en dicha operación. Se trata sólo de una estimación y el costo real puede diferir; no obstante, OBRE exige que los prestamistas y los agentes autorizados informen a los prestatarios acerca de todo cambio significativo en la GFE mientras que el préstamo se encuentre pendiente [38 Ill. Código Administrativo 1050.1230]. De conformidad con la RESPA y el Reglamento X [24 CFR 3500.10], los prestatarios generalmente pueden solicitar un ejemplar de la constancia de cierre de la operación un día hábil antes del cierre. Asimismo, de conformidad con la Ley federal de Honestidad en los Préstamos (TILA) y el Reglamento Z [12 CFR 226.23], los prestatarios cuentan con 3 días hábiles a partir del cierre de un préstamo de refinanciación (desde el cierre efectivo) para rescindir el préstamo y recuperar los fondos abonados al agente o a terceros en ocasión de la operación de préstamo.
¿La refinanciación en menos de un año es considerada una práctica de préstamos leoninos? Refinancié mi deuda para obtener efectivo y no recibí fondos al cierre. ¿Es esto un préstamo leonino?
Si un prestamista refinancia el préstamo y como parte de ese refinanciamiento impone puntos y aranceles adicionales dentro de un período de 12 meses posterior a la firma del acuerdo original de préstamo, es posible que este préstamo de alto riesgo para vivienda constituya una violación al Artículo 45 de la Ley de Préstamos de Alto Riesgo para Viviendas salvo que exista un beneficio neto tangible. Para la refinanciación de cualquier préstamo, la institución financiera debe tener motivos suficientes para considerar que el préstamo reportará un beneficio neto tangible a la persona o se estaría ante una "refinanciación abusiva del préstamo" ilícita de conformidad con la Ley de Equidad de Préstamos de Illinois [815 ILCS 120/2] (Nota: los términos "beneficio neto tangible" y "beneficio tangible" no se encuentran definidos en la ley de Illinois).
Ejemplo: el agente le sugiere al consumidor refinanciar un préstamo de alto riesgo para vivienda 10 meses después de otorgar el préstamo y el refinanciamiento no conduce a menores pagos mensuales ni otros beneficios, por ejemplo la entrega de dinero en efectivo al prestatario o la cancelación de deudas. Esta práctica puede constituir una violación al Artículo 45 de la Ley de Préstamos de Alto Riesgo para Viviendas a menos que exista un beneficio neto tangible
Fuente: ILDFPR, División de Bancos e Inmobiliaria
Preguntas frecuentes sobre préstamos leoninos
Si tiene preguntas o desea presentar un reclamo, o quiere informarse acerca de la asistencia disponible a través del Programa de Concientización sobre Hipotecas, comuníquese con:
Oficina de Bancos e Inmobiliaria - División de Servicios al Consumidor
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